中國(guó)內(nèi)地樓市短期看空，長(zhǎng)期看多，基本上已成為了現(xiàn)在的共識(shí)。短期看空，很容易理解，這是樓市限購(gòu)的行政措施以及金融去杠桿共同作用之下的產(chǎn)物，缺少了金融杠桿、提高了買(mǎi)房門(mén)檻，自然會(huì)暫時(shí)遏制樓市的價(jià)格上漲。

　　不過(guò)，長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)的樓市為什么值得看多，并且，樓市在長(zhǎng)期多頭的趨勢(shì)之下，格局是如何分布的。這些問(wèn)題，都值得探究。

　　我們不妨從兩個(gè)基本指標(biāo)來(lái)看樓市的走向。一是勞動(dòng)人口結(jié)構(gòu)，第二是城市化率。前者決定了什么人會(huì)有買(mǎi)房的愿望，后者決定了什么樣的城市能提供優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)以及附屬設(shè)施。

　　換言之，一是供給，一是需求。從這兩個(gè)方面來(lái)看，未來(lái)的房地產(chǎn)走勢(shì)和過(guò)去相比，有很多不同。

　　一、大城市越來(lái)越多，勞動(dòng)力越來(lái)越少

　　有一個(gè)很流行的說(shuō)法是：中國(guó)目前的城市化率已經(jīng)較高，因此未來(lái)的樓市很難再出現(xiàn)過(guò)去十年那種高速增長(zhǎng)。據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，2016年底中國(guó)的城市化率水平為 57.4%，預(yù)計(jì)2020年將達(dá)到60%。

　　而與此相對(duì)的，剛需的數(shù)量并沒(méi)有隨著城市化的提升而升高，相反，中國(guó)的適齡勞動(dòng)人口還在持續(xù)下降，因此，很難說(shuō)未來(lái)的房?jī)r(jià)會(huì)有相應(yīng)的需求面支撐。

　　根據(jù)第六次全國(guó)人口普查的數(shù)據(jù)推算，中國(guó)16歲以上人口峰值出現(xiàn)在2016年，為7.79億，但是增長(zhǎng)率已經(jīng)很明顯的逐年降低。從2011年到2016年，16歲以上人口的增長(zhǎng)率從0.87%下降到0.05%。此后，16歲以上呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，預(yù)測(cè)到2050年，中國(guó)16歲以上人口將會(huì)縮減到6億左右。

　　如果我們排除掉退休的老年人口重新計(jì)算，數(shù)據(jù)所表現(xiàn)的衰退就更明顯。如圖表所示：中國(guó)16-59歲經(jīng)濟(jì)活動(dòng)人口在2014年開(kāi)始進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)，其數(shù)量衰減的速度非常快。預(yù)測(cè)在未來(lái)幾十年間將會(huì)持續(xù)下降，2050年將降到約4.88億。

　　中國(guó)的勞動(dòng)力的缺口也將從2017年的-1.54%上升到2020年的-3%。而眾所周知，只有適齡勞動(dòng)力才有意愿和有經(jīng)濟(jì)能力買(mǎi)房。這個(gè)群體的規(guī)模在未來(lái)幾十年不斷衰減，意味著買(mǎi)房的需求將會(huì)驟減。

　　與此同時(shí)，中國(guó)的城市化進(jìn)程也即將迎來(lái)飽和，但在達(dá)到飽和之前，還有一波瘋狂的土地開(kāi)發(fā)。盡管新聞中頻頻報(bào)道，中國(guó)的樓市量?jī)r(jià)雙雙回落。但實(shí)際上，樓市的真實(shí)狀況一點(diǎn)也不冷清。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在2017年頭十個(gè)月增長(zhǎng)7.8%，并且在三季度商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情尤為高漲。其中辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資分別增長(zhǎng)5.4%和1.4%。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，三年后的2020年，中國(guó)房地產(chǎn)投資交易總額或?qū)⑦_(dá)到2600億元，對(duì)比2016年將大幅增長(zhǎng)45%。這當(dāng)中，二三線城市的土地開(kāi)發(fā)增量非常驚人。很多過(guò)去的小城市，未來(lái)將憑借土地開(kāi)發(fā)發(fā)展為“大城市”。

　　從上面兩方面來(lái)看，購(gòu)房剛需數(shù)量在減少，但是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)還依然在加速，供給增加但需求減少，價(jià)格明顯就會(huì)下跌。勞動(dòng)人口增長(zhǎng)率與城市化增長(zhǎng)率相背離預(yù)示著樓市拐點(diǎn)到來(lái)。但是，事實(shí)真的是這樣簡(jiǎn)單嗎？

　　當(dāng)然不可能這樣簡(jiǎn)單。

　　實(shí)際上，我們所說(shuō)的投資房地產(chǎn)是指已經(jīng)投入市場(chǎng)、進(jìn)入市場(chǎng)流通的房產(chǎn)，也可以廣義的理解為二手房。它們能反映出比較真實(shí)的市場(chǎng)供需價(jià)格。而存量房的價(jià)格取決于城市的實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和對(duì)人才的吸附度。由于適齡勞動(dòng)力逐年減少，因此，是不是可以說(shuō)，年輕人的流向是哪里，哪里的房?jī)r(jià)就有增長(zhǎng)的潛力呢？

　　這并不能一概而論?；\統(tǒng)的“年輕人”概念實(shí)際上混淆了低端勞動(dòng)力和高端人才兩類(lèi)人。雖然未來(lái)的中國(guó)是一個(gè)勞動(dòng)短缺的國(guó)家，但并不意味著社會(huì)對(duì)低端勞動(dòng)力的需求會(huì)增加。

　　實(shí)際上，根據(jù)《中國(guó)勞動(dòng)力市場(chǎng)技能缺口研究》，目前技能勞動(dòng)者數(shù)量占全國(guó)就業(yè)人員總量的19%左右，高技能人才僅占5%。去年，中國(guó)一共有1200多萬(wàn)名高校畢業(yè)生求職，但不少雇主很難找到合適的人才，有70%的企業(yè)認(rèn)為“大學(xué)生在校期間學(xué)到的知識(shí)實(shí)用性不強(qiáng)”，而求職者畢業(yè)半年內(nèi)的離職率高達(dá)1/3。

　　因此，我們最近經(jīng)常在新聞媒體看到的“多個(gè)城市掀起搶人大戰(zhàn)”之類(lèi)的說(shuō)法，并不準(zhǔn)確，真實(shí)的情況是，越是大的城市，越是在剔除就業(yè)者，只留下精英和高技術(shù)人才，驅(qū)趕低端服務(wù)業(yè)者到次一級(jí)城市。以此形成城市間的人才“食物鏈“。

　　所以我們會(huì)在數(shù)據(jù)中看到，從2015年開(kāi)始，上海的人口開(kāi)始減少，而北京人口即將在20年來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)，另外兩個(gè)一線城市深圳和廣州人口這些年來(lái)略有增加，數(shù)量并不多。

　　相反，大量無(wú)法在一線城市立足的求職者，被淘汰回到了二三線城市，美其名曰逃離北上廣。這種人才淘汰現(xiàn)象直接成了一些二三線城市這幾年人口逆轉(zhuǎn)，從人口輸出城市變?yōu)檩斎氤鞘小?/p>

　　說(shuō)實(shí)話(huà)，房?jī)r(jià)的漲跌與低端勞動(dòng)者沒(méi)有半毛錢(qián)關(guān)系，房?jī)r(jià)與高收入者和高凈值人士相關(guān)性更高。因此，僅僅參考勞動(dòng)力的流向，并不能讓你正確把握房?jī)r(jià)的趨勢(shì)。

　　二、“再城市化”vs“逆城市化”：未來(lái)樓市的冰火兩重天

　　恰恰因?yàn)橐痪€城市目前在驅(qū)趕低端勞動(dòng)力，一線城市未來(lái)的房?jī)r(jià)增速，反而將會(huì)更快。

　　眾所周知，中國(guó)在全球價(jià)值鏈中的分工目前正從低附加值的出口加工業(yè)向高附加值的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變。這個(gè)調(diào)整結(jié)構(gòu)的過(guò)程必然伴隨著各個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。城市定位的重新定義，必然構(gòu)成新的對(duì)人才的吸引力。

　　剔除低端人口，留下高端人才，意味著第一輪的城市化已基本結(jié)束，之后，一線城市要想繼續(xù)保證其宜居程度和對(duì)要求更高的高端人才的吸引力，必然需要進(jìn)行一場(chǎng)“再城市化”的過(guò)程，在以往的基礎(chǔ)上提供更好的社會(huì)公共設(shè)施和服務(wù)（尤其是數(shù)字化服務(wù)）。公共設(shè)施建設(shè)又會(huì)反過(guò)來(lái)增加城市土地房產(chǎn)的價(jià)值，推高房?jī)r(jià)。也可以說(shuō)，哪里搶到了高端人才，哪里的房?jī)r(jià)才有增長(zhǎng)潛力。

　　高端人才的產(chǎn)業(yè)分布與國(guó)家目前主推的新產(chǎn)業(yè)有直接關(guān)系。根據(jù)國(guó)家十三五計(jì)劃的發(fā)展戰(zhàn)略，未來(lái)的產(chǎn)業(yè)布局將集中于新信息技術(shù)、新能源汽車(chē)、生物技術(shù)、綠色低碳、高端制造等六大產(chǎn)業(yè)，以及AI、機(jī)器人(19.22 -0.10%,診股)、智能系統(tǒng)、虛擬現(xiàn)實(shí)等等十二大新興產(chǎn)業(yè)之上。

　　具體來(lái)說(shuō)，國(guó)家將在東部地區(qū)打造國(guó)際一流的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)城市群，圍繞京津冀協(xié)同發(fā)展，加強(qiáng)京津冀經(jīng)濟(jì)與科技人才聯(lián)動(dòng)，形成輻射帶動(dòng)環(huán)渤海地區(qū)和北方腹地發(fā)展的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展共同體；發(fā)揮長(zhǎng)三角城市群對(duì)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的引領(lǐng)作用，以上海、南京、杭州、合肥、蘇錫常等都市圈為支點(diǎn)，構(gòu)筑點(diǎn)面結(jié)合、鏈群交融的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局；以廣州、深圳為核心，全面提升珠三角城市群戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，延伸布局產(chǎn)業(yè)鏈和服務(wù)鏈，帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展……

　　如果我們把以上這些產(chǎn)業(yè)分布情況在中國(guó)的地圖上挨個(gè)找出來(lái)，會(huì)發(fā)現(xiàn)其布局依然大致是遵從了傳統(tǒng)的三大城市群，再加上西部的四川（新制造業(yè)中心）和貴州（大數(shù)據(jù)中心）。但由于對(duì)于人才吸附能力的天然劣勢(shì)，西部?jī)傻氐姆績(jī)r(jià)恐怕不會(huì)因此有太大的增長(zhǎng)。

　　“再城市化”的一個(gè)重點(diǎn)，就是建設(shè)目前方興未艾的所謂智慧型城市，即是通過(guò)信息技術(shù)手段來(lái)改善城市的狀況，提高城市的生活舒適度，具體而言就是大數(shù)據(jù)和物聯(lián)網(wǎng)帶來(lái)的便利度。

　　這個(gè)智慧城市的概念，如果玩得足夠好，其起到的作用恐怕并不會(huì)亞于當(dāng)年的土地財(cái)政政策和城市化運(yùn)動(dòng)，其對(duì)于推高所在城市房?jī)r(jià)的作用將會(huì)是非常直接的。因?yàn)樗鼜墓┙o側(cè)直接改變了城市的整體宜居程度，實(shí)際上就是改善了所有樓盤(pán)的潛在宜居度和潛在價(jià)值。

　　可以說(shuō)，“再城市化”的重點(diǎn)城市依然是傳統(tǒng)的城市群，相反，在很多的三四線城市，大搞開(kāi)發(fā)的結(jié)果，是造成了當(dāng)?shù)氐?ldquo;逆城市化現(xiàn)象”。所謂逆城市化，即是指因?yàn)樵谠信f城區(qū)新建新城，造成大量人口遷出，舊城區(qū)衰敗的現(xiàn)象。中國(guó)過(guò)去北方地區(qū)出現(xiàn)的“鬼城”現(xiàn)象，在將來(lái)可能會(huì)以“逆城市化”的新面目繼續(xù)出現(xiàn)。屆時(shí)，中國(guó)不同層級(jí)的城市間，房?jī)r(jià)差距會(huì)比現(xiàn)在更大。

　　未來(lái)十年的中國(guó)樓市必然是冰火兩重天，樓市冰火兩重天的背后，其實(shí)是人才結(jié)構(gòu)的優(yōu)劣分化，是地區(qū)間經(jīng)濟(jì)不可逆的分化。